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過去兩年多來的全球樓市繁榮似乎正走向終結(jié)。新冠疫情暴發(fā)以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球多國房價飆升至歷史新高，房價泡沫風險累積。如今，在美聯(lián)儲等激進加息和全球經(jīng)濟衰退的雙重沖擊下，全球樓市正在迅速走冷。

牛津經(jīng)濟研究院(Oxford Economics)在近期發(fā)布的一份報告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔憂的樓市前景，未來房價走勢可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊?！?/span>

在亞太及歐美有3萬名經(jīng)紀人的房產(chǎn)科技集團居外 IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)在接受中新社記者采訪時表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國的房價料將領跌發(fā)達國家樓市。

利率飆升多國樓市轉(zhuǎn)冷

牛津經(jīng)濟研究院這份報告認為，發(fā)達經(jīng)濟體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。未來，隨著銀行信貸標準的收緊和經(jīng)濟衰退影響深入，房價下跌壓力將進一步加劇。

英國抵押貸款機構(gòu)Halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國房價環(huán)比下跌0.4%，英國房價正以近兩年來最大速度下跌。美國標普/凱斯-席勒房價指數(shù)也在7月份出現(xiàn)了自2012年以來的首次月度下降。

此前出現(xiàn)“全民搶房潮”的韓國房價已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。

新西蘭儲備銀行近日發(fā)布的一份報告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭房價繼續(xù)下跌，在全國范圍內(nèi)，房價較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭跌幅更大。

不難看出，全球樓市“退潮”與利率提高直接相關。以美國為例，近來美國30年期抵押貸款利率突破7%，為2002年以來最高水平，而不到一年前美國房貸利率僅3.2%。

四國房價下跌風險最大

牛津經(jīng)濟研究院認為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風險最大。這些經(jīng)濟體2019年四季度至2022年二季度房價漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務水平高，且浮動利率債務突出。

澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司Plus Agency執(zhí)行合伙人Fiona Yang已經(jīng)感受到了市場的變化。她告訴中新社記者，悉尼公寓受到的影響最大。房產(chǎn)買家和賣家都對不斷攀升的利率望而卻步，所以進入市場的房源越來越少，每套房源報價也越來越少?！耙荒昵?，我們典型房產(chǎn)大致以掛牌價的110%售出，如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價的90%左右?！?/span>

加拿大不列顛哥倫比亞省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問Tina Mak在接受中新社記者采訪時表示，疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房價上漲明顯，郊外的大戶型房子受到追捧。但今年以來，不少公司恢復上班，通勤時間和油價等成本壓力顯現(xiàn)，現(xiàn)在城外的房子跌得最多，今年以來已跌去20%。

分析原因，卡希夫·安薩里認為，首先，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的地方碰到銀根緊縮也最容易跌。此外，與美國大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國按揭貸款相當一部分是浮動利率，這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力，而這種壓力又伴隨著物價上漲。

卡希夫·安薩里指出，如家庭負債占家庭可支配收入的比例過高，幾個因素疊加在一起，則當?shù)貥鞘械男枨髸蟠蛘劭郏M而引發(fā)樓市交易量價雙跌。

2008年次貸危機會重現(xiàn)嗎？

卡希夫·安薩里表示，目前業(yè)內(nèi)普遍認為2008年次貸危機不會重現(xiàn)。經(jīng)過上次的次貸危機，銀行在放款時對借款審核更為嚴格，數(shù)據(jù)顯示，因為還不起房貸而被沒收的房子并沒有明顯增多。

此外他指出，樓價下跌，是在過去兩年猛漲的基礎上，加拿大、澳大利亞、新西蘭三國房價即便跌去20%，也還比疫情前高。人們的財富比起疫情期間會打折，但比疫情前還是有所增加。

牛津經(jīng)濟研究院也指出，一些主要市場的抵押貸款債務占居民收入的比例低于全球金融危機之前水平。此外，采用浮動利率的抵押貸款債務比全球金融危機前少。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來的直接沖擊較小。